変動金利が上がっても、しばらく返済額は変わらない

変動金利で住宅ローンを組んでいる場合、金利が上がるとすぐに毎月の返済額が増える、と思われがちです。実際には多くのローンで、そうはなりません。そしてその「すぐには変わらない」という性質が、対応を遅らせる原因になります。

5年ルールと125%ルール

多くの金融機関の変動金利型ローンには、2つの緩和措置があります。

5年ルールは、金利が変動しても、毎月の返済額は原則5年間据え置かれるというものです。金利が上がった時点では、返済額そのものは変わりません。

125%ルールは、5年ごとの見直しで返済額が増える場合でも、それまでの返済額の1.25倍を超えないというものです。急激な負担増を避けるための仕組みです。

どちらも借り手を守るための措置ですが、返済すべき金額が減るわけではありません。

金利が上がっても返済額が据え置かれると、毎月支払う9万円の中身が変わります。利息にあたる部分が増え、その分だけ元本にあたる部分が減るのです。

つまり、支払っている金額は同じでも、借金の減り方が遅くなります。金利の上昇幅が大きい場合、利息が返済額を上回ってしまい、支払いきれなかった利息が「未払利息」として積み上がることもあります。

家計簿の上では何も変わっていません。毎月の引き落とし額は同じで、収支もそのままです。それでも、返済の進み方は確実に悪くなっています。見えるところに現れないまま、負担だけが先送りされている状態です。

前提を次のように置いて試算します。

5年後の見直しで返済額が9万円から10.6万円に上がったとします。増加は1.6万円です。

このとき、月次収支は7万円から5.4万円に下がります。同時に、生活費が増えたことで生活防衛資金ラインは90万円から94.8万円に上がります。貯まるペースが落ちて、守るべき下限が上がる。修繕積立金の値上げと同じ、2方向に効く変化です。

125%ルールの上限まで上がった場合、返済額は11.25万円になります。この場合、月次収支は7万円から4.75万円へ、防衛ラインは90万円から96.75万円まで動きます。

ここで押さえておきたいのは、5年ルールも125%ルールも、負担を減らす仕組みではないということです。据え置かれた分は元本として残り、最終的には返済期間の終盤や完済時にまとめて精算されます。

つまりこの5年間は、対応を考えるための猶予期間です。返済額が変わらないからといって何も起きていないわけではなく、静かに元本の減りが遅くなっています。

金利の先行きを予測することはできませんが、返済額がいくらまで上がったら家計が回らなくなるかは、今の数字で計算できます。

確認しておきたいのは次の2点です。返済額が125%ルールの上限まで上がった場合、月次収支はプラスを保てるか。そして、そのときの生活防衛資金ラインを、手元の現金が上回っているか。

この2つに余裕があるなら、金利が動いても慌てる必要はありません。余裕がないと分かった場合は、繰り上げ返済や借り換えといった選択肢を、猶予期間があるうちに検討できます。繰り上げ返済をする場合の手元の現金への影響は、繰り上げ返済と一括投資は、手元の現金から見ると同じことをしているで扱っています。

なお、5年ルールや125%ルールが適用されるかどうかは金融機関やローンの商品によって異なります。適用されない商品もあるため、自分の契約条件を確認しておいてください。

この支出、実際にシミュレーションしてみる

金額を入れるだけで、使った場合の1年後の現金と生活防衛資金への影響が分かります。